Los precios de publicación de los alquileres porteños aumentaron un 1,5 % durante agosto y acumularon una suba del 19,2 % desde el comienzo de 2026.
El último relevamiento de Zonaprop muestra marcadas diferencias según la ubicación y el tamaño de la vivienda. Mientras el valor medio supera los $1,2 millones mensuales en Puerto Madero, en Villa Lugano se mantiene por debajo de los $655.000.
Cuánto cuesta alquilar en la Ciudad
Alquilar una vivienda en la Ciudad de Buenos Aires demanda presupuestos muy diferentes según la cantidad de ambientes, la ubicación, la antigüedad y las condiciones particulares de cada propiedad.
De acuerdo con el relevamiento correspondiente a agosto, el precio medio de publicación de un monoambiente alcanzó los $771.871 mensuales. Para un departamento de dos ambientes, el valor promedio se ubicó en $886.527.
Las unidades de tres ambientes llegaron a un promedio de $1.196.413 mensuales. Esto representa una diferencia superior a los $400.000 respecto de un monoambiente.
Estos importes funcionan como referencias generales del mercado. El alquiler efectivo puede variar de manera considerable según el barrio, la superficie, el estado del inmueble y las prestaciones del edificio.
Los aumentos acumulados durante 2026
Los valores de publicación avanzaron un 1,5 % en agosto y acumularon una suba del 19,2 % en los primeros ocho meses de 2026.
En el mismo período, la inflación acumulada fue del 21,5 %. De acuerdo con la comparación realizada por el relevamiento, los alquileres aumentaron 2,3 puntos porcentuales por debajo del nivel general de precios.
Esto no significa que los contratos vigentes hayan recibido exactamente ese incremento. Los estudios inmobiliarios analizan principalmente los valores solicitados por los propietarios para las unidades que ingresan al mercado.
En cambio, la actualización de cada contrato depende de lo que hayan acordado el propietario y el inquilino al momento de firmarlo.
Puerto Madero tiene los alquileres más elevados
Puerto Madero continúa encabezando el ranking de los barrios más caros para alquilar. El valor medio de referencia alcanza los $1.252.366 mensuales.
La diferencia con otras zonas del segmento superior también es significativa. Según el informe, alquilar allí requiere más de $250.000 adicionales por mes frente a los valores registrados en Núñez y Palermo.
La ubicación frente al río, la presencia de edificios modernos y la disponibilidad de servicios y amenities influyen sobre las cotizaciones del barrio. También se trata de un mercado con características distintas al de buena parte de la Ciudad.
Villa Lugano aparece como el barrio más económico
En el extremo opuesto se encuentra Villa Lugano, donde el precio medio de publicación es de $654.776 mensuales.
La diferencia entre Puerto Madero y Lugano llega a $597.590 por mes. En términos porcentuales, el valor medio del barrio más caro es aproximadamente un 91 % superior al registrado en Lugano.
La distancia confirma que hablar de un único precio para toda la Ciudad puede resultar engañoso. El mercado porteño está formado por zonas con características urbanas, niveles de oferta y perfiles de demanda muy diferentes.
Por qué existen diferencias tan amplias
La ubicación es uno de los factores más determinantes. La cercanía al transporte público, los centros comerciales, las escuelas, los espacios verdes y las áreas de trabajo puede aumentar la demanda de una propiedad.
También influyen la antigüedad y el estado del edificio, la luminosidad, la disposición de los ambientes, el piso, la presencia de balcón y la disponibilidad de cochera.
Los edificios con seguridad, pileta, gimnasio, salón de usos múltiples u otros servicios suelen tener alquileres y expensas más elevados. Por eso, dos departamentos de superficie similar ubicados en el mismo barrio pueden presentar precios muy diferentes.
La cantidad de unidades disponibles constituye otro elemento importante. Cuando la oferta es reducida y existe una demanda sostenida, los precios pueden aumentar con mayor rapidez.
El peso de las expensas en el presupuesto
El alquiler mensual no es el único gasto que debe analizarse antes de firmar un contrato. Las expensas ordinarias pueden modificar significativamente el costo total de la vivienda.
En edificios con numerosos servicios, personal permanente o instalaciones que requieren mantenimiento, las expensas suelen ser más elevadas. Por esa razón, una propiedad con un alquiler inicialmente atractivo puede terminar demandando un presupuesto mensual mayor.
Antes de tomar una decisión, conviene solicitar el valor de las últimas liquidaciones y consultar si existen trabajos importantes previstos para el edificio.
También es necesario comprobar qué servicios están incluidos y cuáles deben abonarse por separado.
Cómo se actualizan los contratos
En los contratos celebrados bajo el régimen vigente, las partes pueden acordar el plazo, la moneda de pago, el mecanismo de actualización y la frecuencia de los aumentos.
Esto permite utilizar distintos índices, como el Índice de Precios al Consumidor, el Índice de Contratos de Locación u otra fórmula establecida expresamente.
La periodicidad también debe quedar detallada. Puede fijarse una actualización cada tres, cuatro, seis meses o conforme al intervalo convenido por las partes.
Por ese motivo, no todos los inquilinos reciben los mismos aumentos ni en las mismas fechas. Para conocer la actualización aplicable es indispensable revisar el contrato y verificar el índice, la periodicidad y el mes de referencia establecidos.
Qué revisar antes de firmar
El contrato debe identificar correctamente a las partes y describir el inmueble que será alquilado. También tiene que indicar el precio inicial, la moneda, el plazo, la modalidad de actualización y la forma de pago.
Es importante comprobar qué gastos quedan a cargo del inquilino y cuáles corresponden al propietario. La documentación también debería especificar las condiciones del depósito, la garantía y la devolución de la propiedad.
Antes de ingresar conviene realizar un inventario detallado del estado del departamento. Las observaciones sobre paredes, pisos, instalaciones, artefactos y muebles deben quedar asentadas para evitar inconvenientes al finalizar la locación.
Ninguna persona debería entregar dinero sin recibir una constancia que identifique el concepto, el inmueble y a quien percibe el pago.
Los barrios más económicos pueden ofrecer mayor rentabilidad
El relevamiento también analiza la relación entre el alquiler anual y el valor de venta de las propiedades. Este indicador se conoce como rentabilidad bruta y permite estimar el rendimiento para el propietario antes de descontar gastos, impuestos y períodos sin ocupación.
Villa Lugano encabeza el ranking porteño con una rentabilidad bruta anual del 9,8 %. Nueva Pompeya y Parque Patricios registran un 7,3 %.
En el otro extremo, Puerto Madero presenta una rentabilidad del 3,2 %. Palermo alcanza un 4,5 % y Núñez, un 4,6 %.
Los datos muestran que un alquiler mensual elevado no garantiza una mayor rentabilidad. En los barrios más caros, el precio de compra de la propiedad también es considerablemente superior.
Un mercado con realidades diferentes
El promedio de la Ciudad permite conocer la dirección general del mercado, pero no alcanza para evaluar una vivienda en particular.
Para realizar una comparación útil es necesario observar inmuebles del mismo barrio, con una superficie, antigüedad y estado similares. También deben incluirse las expensas y los servicios para determinar el verdadero costo mensual.
La brecha cercana al 91 % entre Puerto Madero y Villa Lugano evidencia la diversidad del mercado porteño. Elegir dónde alquilar continúa siendo una decisión que combina precio, ubicación, transporte, calidad de la vivienda y posibilidades económicas de cada hogar.